Рухнут цены на недвижимость?!

[glibs]

Цитата:

Сообщение от Aleck

...
вот если сделают налог на недвижимость от рыночной стоимости на "излишнию" жилплощадь и еще меры по обременению "инвесторов" выдумают и начнут сбрасывать квартирки как миленькие.
...

Скорее стоимость аренды квартир подрастет .

Карл Маркс (был такой экономический теоретик, который социализм придумал) говорил, что актив должен стоить столько денег, сколько нужно положить в банк, чтобы при текущей ставке на депозит доход с этой суммы денег был равен прибыли, которую приносит актив. Так он предлагал оценивать ценные бумаги, предприятия, и т.д. Пример. Ставка по депозитам 10 процентов. Предприятие приносит прибыль в 100 руб. 100 руб. в год принесет 1000 руб. Стало быть такое предприятие должно стоить 1000 руб. Иначе проще деньги в банк положить.

Экономическая теория Маркса была несложной. И не была лишена логики. Был, правда, и недостаток — политический уклон (типа капиталисты — эксплуататоры трудового народа)...

Конечно, любая экономическая теория соотвествует тому времени, в котором она была придумана. Сейчас марксистская экономическая теория уже устарела. Но тем не менее. Квартира в Москве сейчас приносит 5 процентов годовых плюс-минус километр. Это вполне похоже на ставку по тем же депозитам в Евро.

Я сейчас уже не помню, но, судя по всему, до бума на рынке жилой недвижимости в Москве доходность была выше (раз после повышения цен доходность приблизилась к депозитным ставкам).

Все это наводит на мысль, что квартиры таки являются финансовым инструментом.

И если теперь представить себе, что цены на квартиры немного снизятся, то доходность от инвестиций в жилую недвижимость возрастет. А значит на рынок хлынут инвесторы. И будет то, что было примерно пару лет назад. Спрос на финансово-инвестиционных рынках очень эластичный. Упасть ценам сколь-нибудь ощутимо в долгосрочной перспективе не дадут.

С другой стороны не стоит забывать и неинвестиционном спросе на жилье. Насчет эластичности тут судить не берусь (данных нет), но московские квартиры пользуются спросом не только среди москвичей, но и жителей ближайшего подмосковья. Впрочем, не ближайшего тоже пользуются. Те же пару лет назад насобирав немного денег люди продавали квартиры в каком-нибудь Клину (или Клине — не знаю как правильно), и покупали в Химках, Долгопрудном и т.п. И так по цепочке народ тянулся внутрь МКАД. Кто-то продавал однокомнатную и покупал двухкомнатную. Кто-то менял старую квартиру на новую.

Если же ввести налог... да, сначала будет некоторый шок и дестабилизация рынка. Возможны перекосы. Но в долгосрочной перспективе стоит ожидать сбрасывания некоторого количества инвестиционных квартир и небольшого (спрос эластичный) снижения цен на них. После этого катастрофически возрастет стоимость аренды квартир. Пытавшиеся снять жилье в сентябре не дадут мне соврать. В результате доходность квартир стабилизируется. Т.о. даже налог на имущество если и снизит цены на жилье, то ненамного. Скорее всего в законе найдут дырки, чтобы налог не платить. Народ у нас талантливый.

А еще стоит учитывать, что квартиры — это не деньги. И они не знают что такое инфляция, деноминация, дефолт. Доллар может упасть. Чего будет с рублем и Евро... посмотрим. А квартиры БУДУТ. Этим они отличаются от денежных депозитов и рискованных ПИФов... Ну разве что спрос не нефть и газ снизится...

Т.о. снижению цен на квартиры за счет снижения инвестционного спроса могут способствовать:
- снижение спроса на аренду
- появление на рынке более доходного при такой же высокой надежности финансового инструмента (либо рост депозитных ставок)

При этом радикально цены не изменятся. Иначе "все переедут жить в Москву". А сдержать неинвестиционный спрос можно только снижением привлекательности жизни в Москве...

Так что автор, который не ожидает снижения стоимости квартир, прав.